월급쟁이의 첫 부동산 공부 # 아파트 가격 변동 요인

 

아파트 가격이 변동하는 요인은  5가지이다.

 

수요와 공급

수요가 능러나는 지역 혹은 수요는 고정되었는데 공급이 부족한 지역은 아파트 가격이 상승할 가능성이 높다.

 

심리

아파트 가격이 상승하기 시작하면 실수요자들이 지금 집을 안 사면 안될 것처럼 느껴 집을 사기 시작한다. 매수심리가 높아지는 것

 

 

유동성

투자를 위해 사려는 사람들이 매수하기 시작하면 실수요 장에서 유동성 장으로 바뀐다. 아파트 가격이 큰 폭으로 상승하게 된다.

 

경기(소득)

RIP = 주택가격/가구당 연소득) 

거시적인 관점에서 한 지역의 저평가 여부 판단이 가능 

지역 평단가, 아파트 가격흐름, 심리 등의 데이터가 더 중요하다.

 

 

f(x)	x
아파트 가격	수요/공급	수요량, 인허가물량/착공물량, 입주 물량, 미분양
매매증감	경기(통화량)	경기성장률 -> 소득
전세증감	심리	매수우위지수, 전세수급자수, 매매거래지수, 전세거래지수
매매지수	유동성(가수요)	거래량, 외지인 거래량, 외지인 비율
전세지수	정부규제	대출규제, 분양가상한제 등

실수요장에서 유동성 장으로 넘어가는 시장을 확인하는 방법은 거래량 데이터를 보는 것이다.

 

다른 도시에 거주하는 외지인의 거래량까지 파악할 수 있다. 외지인 거래량이 증가한다는 의미는 실수요자가 아니라 투자수요라고 말할 수 있다.

 

<공급> 인허가는 아파트를 건설하기 위한 첫번째 단계

 

수도권 인허가 물량

 

인허가 물량은 3~4년 이후의 입주 물량으로 바뀌게 된다.

2018년 2019년 입주 물량이 과공급 구간이 될 수도 있고 수도권 아파트 가격은 보합 또는 하락 할 것으로 예측된다.

그러나, 실제 이 시기에 지나치게 입주 물량이 많은 일부 경기권을 제외하면 아파트 가격에 높은 상승이 일어났다.

 

이런 현상의 원인은

양도세 중과에 의한 구축물량잠김 현상과 역대 최고 통화량 때문으로 예측하고 있다.

 

아파트 공급은 신축 공급과 구축 공급이 모두 중요하다.

 

부산 인허가물량

 

2018년부터 인허가 물량이 입주물량으로 바뀌는 과공급 구간에서 규제지역으로 지정되면서 부산의 부동산은 급격한 정체를 겪기 시작했다.

그러나, 2019년부터 다시 인허가 물량이 급격한 감소패턴으로 돌아서 미래 입주물량이 감소하여 시장이 좋아질 것이라는 예측이 가능

2019년 8월 규제 지역에서 해제되면서 2020년 하반기부터 부산광역시는 높은 아파트 상승률을 기록하고 있다.

 

결과적으로 인허가 물량의 감소로 공급이 부족해지고, 규제 지역 해제까지 더해져 아파트 가격 상승에 가속도가 붙음

 

전국 인허가물량

 

 

<<부동산 시장이 호황일 때 많은 건설사에서 아파트를 공급하려고 한다. 분양가를 높일 수 있고, 분양 비율도 높일 수 있기 때문이다. 건설사 수익이 증가한다.

건설사들이 서로서로 분양을 하다 보면 비슷한 시기에 입주 물량이 몰려 과공급 기간을 맞이.

수요대비 공극량이 높아 가격 하락 압력

 

시간이 지나면 인구증가, 가구수 증가, 새 아파트 선호 등으로 다시 수요가 증가되면 아파트 가격이 상승

또 다시 건설사에서는 분양 물량을 늘리기 시작

--> 부동산 산업의 사이클

 

향후 오랫동안 부동산 수요는 가구수 증가, 화폐가치 하락 등으로 인해 지속적으로 증가될 것

 

-----지역의 적정 수요량을 아는 방법

 

적정 수요량은 입주 물량의 0.5~0.55

전국의 인허가 데이터 물량은 2000년 부터 2018년까지 연평균 38만 세대

인허가 물량 중 착공되는 인허가 물량은 75%수준 28만 5천 세대 

285000/ 전국의 인구수 =0.55%

 

#대전시 인구 1,481,701 * 0.55% = 약 8,149가구 

매년 8,149가구 정도가 되어야 수요와 공급의 밸러스를 유지하는 것

 

지역의 특수성을 감안하여 0.55%+- 정도를 하면 기준점으로 삼을 만한 수치가 나옴

 

서울은 서울 집값이 상승하면 서울과 출퇴근이 간으한 경기권으로 유출되기 때문에 적정 수요량은 0.55%-a

제주도는 빌라 선호도가 그리 나쁘지 않기 때문에 역시 적정 수요량을 0.55%-a로 조절해야 조금 더 정확한 시장 예측 가능

 

적정 수요량 뿐만 아니라 입주 물량 증감 패턴을 같이 고려해야 함