#월급쟁이의 첫 부동산 공부- 6장. 상승 흐름별 부동산 투자법

1. 바닥 다지기 구간

부동산에 투자하려고 할 때 바닥 다지기 구간은 데이터로 포착이 어렵다.

현장에서는 어느정도 유추가 가능하다. 한 지역의 아파트 매매가는 보합인데, 전세가가 상승한다거나, 전세수요가 많아 전세가 시장에 많지 않다면 바닥 다지기 구간이라고 볼 수 있다. 

 

미래의 공급 물량인 인허가 물량, 입주 물량, 미분양 물량과 과거 데이터를 종합적으로 판단해야 한다. 미래에 상승하게 되면 대장급 아파트가 가장 먼저 오를 확률이 높기 때문에 이 시기에는 1군 아파트에 투자하는게 좋다.

 

2. 상승 초기

 거래량이 일부 아파트를 중심으로 국부적으로 증가하며, 심리(매수자 많음)가 눈에 띄지는 않지만 소폭 반등하기 시작한다. KB시계열의 아파트 매매가 상승률이 제로나 아주 미약하게 상승한다. 하락하다가 보합하는 지역이면 상승할 수 있는 에너지가 축적되고 있다고 이해해도 된다.

 

상승 초기 구간에는 바닥 다지기를 벗어나 상승으로 전환되는 시점이기 때문에 1군 아파트를 투자, 1군 아파트의 매매가와 전세가가 극히 미약하게 차이나는 경우도 있지만 대부분 큰 차이가 나는 경우도 있다. 투자금이 많이 들어가 단점이지만 안정적으로 투자할 수 있는 대상이된다. 만약 매매가와 전세가가 큰 차이가 없다면 투자로서 좋은 기회이다.

 

상승초기 시점에 투자금이 부족하다면 A-, B급에 투자하면 투자금을 줄일 수 있다.

 

3. 상승 진행 단계

한 지역의 부동산 거래량이 크게 증가되는 것을 확인할 수 있으며, 심리(매수자 많음)지수도 큰 폭으로 증가한다. '매수자 많음' 지수 증가로 가격이 상승하기 시작한다. 

상승하는 아파트는 1군 아파트 뿐만 아니라 1군 아파트 주변 아파트 및 각 '동'의 핵심 아파트까지 상승하여 상승 아파트 범위가 넓어진다.

 

4. 상승 중기 단계

상승 수치와 거래량이 큰 폭으로 증가하고 매수심리지수가 크게 증가한다. 그에 따라 아파트 매매증감룰도 확연히 인지가능하고 아파트를 처분하려던 매물회수로 매물이 부족해서 아파트 매매가 상승률은 더 크게 나타난다. 이 시기에 아파트 가격이 많이 오르며 투자자와 실수요자들은 갑자기 많이 오른 아파트 가격을 인정하지 못하다가 시간이 어느정도 지나면 다시 매수가 이어진다.

 

양극화 시장 - 전반적 상승 시장 - 대세 상승장

 

*양극화 시장: 1군 아파트 및 그 주변 아파트 위주로 상승. 주변은 거의 영향이 없음

*전반적 상승 시장: 양극화 시장보다 상승 아파트 범위가 훨씬 넓으나 외곽이나 오래된 구축은 상승이 안됨

*대세 상승 시장: 오래된 구축과 외곽지역의 아파트까지 상승

 

시간	----->
상승단계	바닥 다지기	상승 초기	상승 진행	상승 중기
공급물량	인허가 물량, 입주 물량, 미분양 물량 : 부족 예상
거래량	-	국부적 증가	증가	큰 폭으로 증가
심리	-	눈에 띄지 않는 반등	눈에 띄는 상승	증가
매매증감	-	상승률 제로 또는 미약	상승 지역 확대	상승률 확대
투자 아파트	1군	1군	1.5군	2군
갭 아파트	1군	1.5-2군	2군	2.5군

 

보유자금 상황에 따른 아파트 투자

보유자금이 많은 투자자라면 급하게 투자하는 것보다 안정적인 투자를 하는 것이 우선이기에 시장의 움직임을 확인하고 들어가는게 좋다.

 

시간	----->
상승단계	바닥 다지기	상승 초기	상승 진행	상승 중기	보유자금	유형별
투자 아파트 1번	1군 아파트	1군 아파트	1.5군 아파트	2군 아파트	보유자금 많은 투자자	안정형 투자자
투자 아파트 2번	1군 아파트	1.5~2군 아파트	2군 아파트	2.5군 아파트	보유자금 적은 투자자	공격형 투자자