#경상남도 김해시 feat. 월급쟁이의 첫 부동산 공부

1. 인구

#시/도구/군읍/면/동인구전월대비 

2021년 9월

1	경상남도	김해시	내외동	73,427	89 감소 ▼
2	경상남도	김해시	대동면	5,769	37 감소 ▼
3	경상남도	김해시	동상동	9,687	32 감소 ▼
4	경상남도	김해시	부원동	9,858	11 감소 ▼
5	경상남도	김해시	북부동	80,120	58 감소 ▼
6	경상남도	김해시	불암동	7,559	20 감소 ▼
7	경상남도	김해시	삼안동	32,817	108 감소 ▼
8	경상남도	김해시	상동면	3,147	12 증가 ▲
9	경상남도	김해시	생림면	3,802	5 증가 ▲
10	경상남도	김해시	장유1동	56,961	46 감소 ▼
11	경상남도	김해시	장유2동	36,250	42 감소 ▼
12	경상남도	김해시	장유3동	72,774	87 감소 ▼
13	경상남도	김해시	주촌면	18,433	126 증가 ▲
14	경상남도	김해시	진례면	6,391	12 감소 ▼
15	경상남도	김해시	진영읍	55,797	71 증가 ▲
16	경상남도	김해시	칠산서부동	9,524	15 감소 ▼
17	경상남도	김해시	한림면	7,369	27 감소 ▼
18	경상남도	김해시	활천동	40,043	64 감소 ▼
19	경상남도	김해시	회현동	9,053	11 감소 ▼
				538,781	445 감소 ▼

경상남도 김해시는 약 55만명의 인구가 사는 도시

주민등록 세대수는 225,000세대 정도

 

2019년  11,004 과공급 +++

2020년  1,136  부족 -

2021년  2,546 적정

2022년  814  부족 -- 

2023년  4,537 공급 + 

2024년  1,380  부족  -

2025년  3,764  공급 +

부동산 지인 김해시 수요/입주

 

• 2017, 2018, 2019년도는 입주물량이 많아 가격에 조정을 받았으나, 20년 하반기부터 부동산이 다시 상승세.
• 2020년 상반기부터 투자자가 진입하고 있으며, 6.17 부동산 대책으로 인해 현재는 관망세임
• 투자자가 많이 들어간 일부 단지를 제외하면 전세 매물이 소수(2020년)

아실 이미지

김해시 대장 아파트 2021년 8-10월 3개월간 최고가 아파트 상황

• 노후화 비율 = 해당년도까지 아파트 수 / 전체 아파트 수 *100%
• 김해시 새 아파트 입주 비율은 포항 청주보다 높은 편으로 노후화 비율이 30%이내 (2013년식 이후 아파트)에 투자가 좋음
• 김해시는 창원시 부동산 지역과 밀접한 관계가 있음(창원시를 따라감), 창원시 가격 상승을 확인 후 김해시 진입도 좋음

 

부동산지인-미분양 현황

 

2021년에는 미분양이 100 이하

 

인허가물량 및 미분양

• 김해시 인허가 물량 데이터를 확인하기 위해서는 김해시 홈페이지에서 확인가능
• 2019년 7월 미분양물량 정점 후 급속하게 감소함
• 한 지역의 부동산 시장이 바닥 다지기를 하는 기간에는 미분양 물량이 급속도로 소진되는 것을 알 수 있으며, 미 분양 물량 감소에 의해 투자 진입 시기를 유추할 수도 있다.
• 선제 진입 타이밍을 잡을 때 중요한 것은 미분양 수.
• 적정 미분양보다 감소되는 시점에 선제 진입 타이밍을 잡을 수 있다.

 

부곡동 아파트 비교

1. 석봉마을 1단지 31평 192세대

전세가율 88%

부동산지인

최근 실거래 최고가 23,000 전세가 20,000 --> 3,000만원으로 투자 가능한 아파트

 

2.  석봉마을 4단지 부영 17차 31평 1010세대

전세율 90%

 

부동산지인

최근 실거래 최고가 23,000 전세가 21,000 --> 2,000만원으로 투자 가능한 아파트